Costurile ascunse ale ipotecilor

E criza afara si acum au aflat si bancile canadiene. Cel mai raspandit sport în aceasta perioada printre institutiile financiare este furtul de clienti cu dosar de credit solid de la concurenti. Motiv pentru care majoritatea au scazut dobanzile ipotecare pana la nivele nemaivazute de la boomul economic de la începutul anilor 2000. Si daca clientul este ca mine în mijlocul unui contract cu o alta banca si n-are chef sa se trezeasca cu penalitati de întrerupere de contract, banca concurenta vine cu oferta la pachet: pe lânga o dobanda atragatoare, se ofera sa plateasca ea penalitatile si absolut toate costurile legate de transfer – noi acte notariale, evaluarea casei, taxele de analizare a dosarului si taxele legate de deschiderea unui nou cont la ei. Practic clientul nu trebuie decât sa spuna da si sa semneze actele, banca concurenta se ocupa de tot. Frisca de pe tort o reprezinta si alocarea unei linii de credit suplimentare cu dobanda preferentiala care poate ajunge pâna la 4%.

Si n-o sa va mirati cînd o sa va spun ca în aceasta perioada au loc miscari majore între clientii diferitelor banci. Practic nu mai conteaza cine se afla în mijlocul contractului, la început sau la sfarsit. Am vazut oferte primite de prieteni de-ai mei care mergeau pana la plata unor penalitati de întrerupere de 15 mii de dolari pe care noua banca era dispusa sa le acopere ca sa castige un client bun.

Desigur, în realitate nimic nu-i gratis pe lumea asta! În spatele tuturor ofertelor stau costuri ascunse pe care bancile au grija sa le tina departe de ochii muritorilor de rând. Toate costurile suportate de o banca cu transferul unui client sînt în cele din urma trimise în buzunarul acestuia prin marirea dobanzii sau a sumei creditate. Majoritatea clientilor se arunca cu capul înainte într-un nou contract mai ales daca dobanda e mai mica cu 2% fata de ceea ce plateste el acum. Însa clauzele alea scrise cu litere cît mai mici ofera toate informatiile dar cine naiba umbla cu lupa la el ca sa le citeasca?

Ei bine, eu! În contractul uneia din banci scria cu caractere pictate probabil de un caligraf chinez care-si facuse mana transcriind Arta Razboiului a lui Sun Tzu pe boabe de orez ca penalitatile de întrerupere a noului contract sînt 15% din valoarea împrumutului. Adica noua banca te transfera la ea, dar baga niste clauze în contract sa fie sigura ca alta banca la randul ei nu te poate atrage în curtea ei. În alt contract, scria ca noua banca îsi rezerva dreptul de a schimba dobanda unilateral daca apar întarzieri la plata chiar daca dobanda era fixa si deci presupus non-schimbabila.

Una din bancile cu care am discutat mi-a facut o oferta care la prima vedere parea foarte atragatoare si m-ar fi facut sa economisesc în jur de doua sau trei sute de dolari la suma de plata lunar. Plus ca-mi platea toate cheltuielile de transfer. Numai ca eu am învatat sa ma feresc de darurile grecesti (care stie ce-i ala dar grecesc? Exact, calul Troian!). Si am mai si facut un curs de economie în Canada care m-a învatat multe dedesubturi legate costurile împrumuturilor ipotecare.

Asa ca am luat calculatorul si manualul de economie si am început sa simulez scenarii de finantare care sa ma faca sa cad exact pe dobanda pe care mi-o propusese banca. Si am iesit! Am observat fara uimire, ca banca adaugase toate cheltuielile de transfer la suma reprezentand dobanda totala pe care as fi platit-o pe cinci ani dupa care împartind la 60 de luni obtinuse dobanda pe care mi-o comunicase (de regula contractele se încheie pe cinci ani cu amortizare de 25 de ani). Rezultatul meu era cu 0.03% diferit fata de ceea ce-mi comunicase banca. În realitate îmi plateam eu toate cheltuielile cu notarul, evaluarea si penalitatea de întrerupere de contract cu banca actuala dar as fi trait cu impresia ca de fapt le-a platit banca.

Apoi am simulat un alt scenariu: am introdus toate cheltuielile legate de transfer în suma pe care urma s-o împrumut. Deci în loc sa introduc toata suma direct în dobanda, am adaugat-o la suma de împrumutat. Ce sa vezi? Suma totala reprezentand exclusiv dobanda pe cinci ani se diminua cu 2,300 de dolari. De unde rezulta ca si în cazul în care acceptam sa platesc eu cheltuielile legate de transfer, banca nu se obosise sa gaseasca cea mai profitabila solutie pentru mine ci cea mai profitabila pentru ea! Rezultatul? Cînd i-am sunat si le-am povestit calculele mele, au început sa dea din colt în colt si mi-au scazut pe loc oferta de dobanda cu înca 0.2% fara sa-mi spuna cine plateste pentru transferul dosarului ipotecar. Dupa calculele mele noua oferta tot nu acoperea aceste cheltuieli asa ca le-am comunicat fara parere de rau ca nu ma mai intereseaza sa lucrez cu ei.

Asa ca deocamdata analizez toate ofertele si simulez scenarii de finantare. Sînt dispus sa-mi platesc singur, la o adica, transferul de la o banca la alta daca cîstig pe termen lung dar nu-s dispus sa ma las prostit în fata.

De altfel toata situatia aceasta ma face sa ma simt ca un fotbalist dorit de alte echipe. Daca vreau sa ma transfer în mijlocul contractului si echipa la care joc nu este de acord sa ma vanda, platesc penalitatile legate de întreruperea contractului si sînt jucator liber. Dupa care discut cu cine da mai mult.

C-asa-i în economia de piata!