Vineri dupa-amiaza

Când îi dai unuia un deget, ai grija sa nu-ti ia toata mâna (din întelepciunea popoarelor)

De cand cu criza asta imobiliara in SUA, vanzatorii companiei mele au început sa se bage pe proiecte din ce în ce mai complexe si mai grele în speranta intrarii pe o piata care pana acum era dominata autoritar de betoane. Din ce în ce mai multe proiecte imobiliare au garaj subteran mai mare (mai extins în lateral) decat cladirea în sine, ceea ce face ca placa peste garaj sa sustina toata cladirea de deasupra. E ca un piedestal pe care sta un turn. Turnul poate fi facut din orice, de la metal la beton sau combinatii între ele. Dar dala care sustine turnul, este facuta în general din beton armat cu cabluri pretensionate.

Mai mult decat atat, în jurul cladirii sînt parcuri si spatii verzi plus parcari supraterane. Toate stau exact pe dala de beton care tine totodata si turnul de locuinte de deasupra. Va puteti imagina sper, fara mare greutate, cam ce presupune calculul unei asemenea structuri.

Boon! De-o bucata de vreme am început sa lucrez tot mai mult pe proiecte de acest gen, schimband solutia din beton armat cu cabluri d-alea cat bratul lui Swartzenegger în grinzi de metal plus dala de beton. Am început cu blocuri de 2-3 etaje, p-orma cu 5-6 si am ajuns la 10 etaje peste. Impactul financiar este mare, caci dala asta de sustinere costa ea singura cat 5 etaje de cladire la un loc. Te descurci cu ea, e ca si cum ai proiecta o cladire întreaga. Prinzi proiectul asta? E ca si cum ai semna pentru doua cladiri în loc de una.

Însa astazi, Ramon, desenatorul meu mexican, mi-a adus niste planuri în birou si mi-a pus o întrebare încuietoare. “Amigo! Putem sa facem o dala de sustinere care sa aiba pe ea blocuri de 10 etaje de o parte si de alta si pe mijloc o sosea?” Zic “adica cum naiba, vrei sa facem o dala care sa sustina un întreg cartier, cu tot cu sosele?” Am ramas tablou.

Montrealul are asa ceva. Orasul subteran din Montreal este un întreg complex comercial absolut imens cu malluri, cinematografe, hoteluri, etc care face legatura prin tunele cu statii de metrou, autorute, gara si toti zgarie-norii din centru. Practic pe sub Montreal, se mai întinde un oras. Chestie de temperaturi iarna de minus 35. Dar va asigur ca centrul Mtl nu sa deloc pe grinzi de metal si aia care l-au proiectat în mod sigur nu erau limitati în alegerea materialelor si chestii arhitecturale.

În cazul meu sînt limitat pana si de rahaturile astea de SUV-uri. De cand au aparut, codurile de constructii s-au schimbat mereu ca sa ia în considerare noile dimensiuni si greutati ale masinilor. De exemplu nu pot avea stalpi intermediari în garaj mai densi, ca trebuie sa am grija ca ala cu SUV-ul sa poata întoarce masina sau iesi din garaj.

Asa ca am facut sedinta cu colegii sa vedem pe unde scoatem camasa. Si au aparut ideile care de care mai interesante. Prima idee, care m-a facut sa rad în hohote, a fost ca putem sa facem dala pe sub cartier daca punem indicatoare pe toate strazile ca accesul vehiculelor peste o anumita greutate este interzis !!! Dupa ce m-am oprit din ras, l-am întrebat pe ala de a emis-o, cum ne descurcam daca vine unul beat si intra cu tirul acolo? Sau ce puii mei faci cu basculantele de la santier sau cu camioanele de pompieri care pot cantari dublu fata de un tir? A doua idee geniala a fost sa facem toate blocurile din lemn. Si astfel ar cantari mai putin. Bineînteles, codurile nu permit cladirilor peste 4 etaje sa fie din lemn. Da’ unii nu citesc decat reviste cu femei si mai uita cate una alta.

Pana una alta, este vineri dupa-amiaza ora 17h00 si eu înca n-am ajuns acasa.

Imobiliarele din Romania – începutul sfarsitului?

Daca Statele Unite si Europa de Vest – in special Spania si Anglia – au fost lovite crunt de criza creditelor imobiliare, Romania a fost ferita pana de curand din cauza cererii mari de pe piata si, incredibil, a speculatorilor care cumparau apartamente in nestire în scopul obtinerii unor profituri rapide. Astfel impresia ca Romania nu va fi lovita de criza imobiliara i-a facut pe multi sa se arunce cu capul inainte in constructiile de locuinte. Ba chiar unele banci, cum ar fi BCR, au trecut peste scumpirea creditelor impusa de BNR si si-au creat filiale care se vor ocupa de acum inainte numai cu creditarea locuintelor.

Însa boom-ul imobiliar care a cuprins Romania de cativa ani se apropie de sfarsit. Semnele au inceput sa apara. Piata apartamentelor vechi a scazut cu 6.25% fata de anul trecut. Cativa dezvoltatori imobiliari au dat faliment sau în cel mai fericit caz au oprit investitiile din lipsa de cumparatori. Companii straine de constructii care au început sa-si trimita oamenii din tarile de origine unde piata aproape ca s-a oprit de tot, in Romania, încep sa-si retraga directorii mari.

Asta la nivel macro. La nivel micro, se întampla niste fenomene similare. O matusa din Romania vrea sa-si vanda apartamentul si nu gaseste cumparatori de 6 luni, desi a scazut pretul de doua ori. Am doi prieteni in Canada care vor sa-si ia case aici, dar mai întai vor sa scape de apartamentele din Romania, care – spera ei – le vor plati mai bine de jumatate de casa la Montreal. Aceeasi poveste. De 6 luni de zile nu reusesc sa vanda, desi au scazut pretul.

Mai mult, a scazut si numarul de vizitatori per apartament scos la vanzare. Deci numarul oamenilor interesati cu adevarat sa cumpere s-a micsorat teribil. Romanii care lucreaza in constructii in afara Romaniei sînt afectati de criza imobiliara in tarile in care muncesc si nu mai au bani sa-si ia case in Romania. Creditele sînt mai scumpe, speculantii au cumparat blocuri întregi in Bucuresti care acum stau goale si Romania nu are o piata a chiriei bine pusa la punct pentru a rezolva problemele.

Mai întai va cadea piata apartamentelor vechi. De ce sa iei un apartament intr-un bloc facut pe vremea comunistilor, cand bancile te roaga sa te crediteze pentru apartamente noi? De ce sa dai o suta de mii de euro pe o cutie de beton, cand cu banii aia iti faci casa la 30-50 km de Bucuresti?

Apoi va cadea piata apartamentelor noi. Multi cred ca acele apartamente au fost luate de tineri cu credite. În realitate majoritatea blocurilor noi au fost luate de speculatori sau oameni de afaceri cu bani. Valoarea unui credit e aceeasi peste tot in lume. Pentru doua sute de mii de credit, platesti 1,300 lunar indiferent de moneda. Ce difera e dobanda, dar asta te duce la o variatie de 120 maxim. Deci daca nu ai salariu in consecinta, n-ai cum sa te atingi de credite.

Cati au puterea sa plateasca 1,300 euro in Romania? Dar in Bucuresti? Va spun specialistii creditelor imobiliare: 2%. Vorbesc aici de salariati sau mici antreprenori. În Bucuresti salariile oficiale de peste 1,000 de euro cash reprezinta 5% din masa locuitorilor. Atat! Dar uimitor, s-au construit apartamente noi in prostie si înca se mai construiesc. La ce preturi? Intre 120 si 300 mii euro, asta daca excludem penthouse si alte apartamente super luxoase. Cine le-a cumparat? Speculantii si oamenii cu bani. Aia care de obicei nu trec pe la banca decat ca sa depuna bani sau sa scrie CEC-uri. Nu sa ia credite.

Însa si ei se vor opri din cumparat. De ce sa iei apartamente pe care nu le locuiesti, pe care nu le poti închiria si care nu-ti produc bani? Investitii? S-ar putea sa-si scoata banii dupa foarte, foarte multa vreme. Si banii blocati nu pot produce alti bani. S-ar putea sa se orienteze spre America, unde orase mari ca San Diego au anuntat facilitati de genul “cumperi o casa si a doua e la jumate de pret”. Daca ai bani cash, America e locul de trait acum. Recensiunea e la ea acasa, asa ca preturile au scazut la toate pentru a încuraja consumul. Ba chiar am auzit ca SUA sînt gata sa ofere green cardul oricui e dispus sa investeasca in economia Americii 500 mii de dolari.

Piata caselor noi din Romania, va cadea mai tarziu. Multi vor înca sa fuga de la bloc, asa ca vor prefera sa se împrumute si apoi avand de ales intre un apartament in oras si o casa mai pe langa oras, vor prefera casa. În special familiile. Este un fenomen observabil absolut in fiecare oras mare din lumea asta. Asa au aparut periferiile rezidentiale, unde poti lua teren mai mult, e liniste si nivel de trai de calitate fata de oras cu aglomeratia, traficul si problemele lui.

Romania nu va fi ferita de criza imobiliara, doar ca motivele pentru care va fi lovita sînt cu totul altele decat motivele pentru care SUA si Europa de Vest au fost lovite. Singura sansa sa iasa din gaura care sta sa vina, ar fi sa organizeze o competitie majora. Olimtiada, turneu final de fotbal sau ceva. De obicei, evenimentele astea nu tin cont de crize economice si impulsioneaza incredibil economia si constructiile. Uitati-va la Vancouver care pare ca nu face parte din Nord America, la Beijing sau la Africa de Sud. Si chiar la Polonia si Ucraina, organizatoare ale turneului final Euro 2012. Construiesc, construiesc, construiesc!